Dědická daň v Česku neexistuje – to už dnes ví většina lidí. Méně se ale ví, že samotné zdědění nemovitosti je jen první, poměrně bezbolestná kapitola. Skutečné daňové riziko přichází až ve chvíli, kdy se dědic rozhodne zděděný byt, dům nebo pozemek prodat. Právě tady vznikají nejdražší chyby – a jedna z nich, tzv. problematika ceny zjištěné, dokáže rozdíl v dani z příjmů natáhnout klidně na statisíce korun. V tomto článku projdeme podrobně, kdy je prodej zděděné nemovitosti od daně osvobozen, kdy se naopak daní, jak vysoká daň hrozí, a proč se tolik dědiců spálí právě na špatně určené nabývací ceně – včetně toho, co k tomu v posledních letech řekl Nejvyšší správní soud.
Nejdřív základ: kdy vůbec můžete zděděnou nemovitost prodat
Dědictví se nabývá už smrtí zůstavitele – to je důležitý moment, ke kterému se ještě několikrát vrátíme. Prakticky ale platí, že s nemovitostí nelze právně nakládat (tedy ji platně prodat), dokud dědické řízení neskončí a nenabude právní moci usnesení o dědictví, a to až na několik drobných výjimek (srov. ust. § 1679 a § 1680 občanského zákoníku), podle kterých se však v praxi zpravidla nepostupuje, ačkoliv může být takový postup výhodný, protože zde lze zřejmě využít osvobození příjmu na straně tzv. ležící pozůstalosti např. dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP (k tomu srov. § 239a daňového řádu). Teprve poté je možné vlastnické právo zapsat do katastru nemovitostí (záznamem, bez správního poplatku) a nemovitost skutečně prodat.
Osvobození od daně z příjmů: časový test podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP
Příjem z prodeje nemovité věci je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen, pokud mezi nabytím vlastnického práva a prodejem uplyne dostatečně dlouhá doba – tzv. časový test. Konkrétně:
- 10 let u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021,
- 5 let u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 (starší, mírnější lhůta zůstala zachována).
Pokud tento test splníte, příjem z prodeje se vůbec neuvádí do daňového přiznání a daň se neplatí. Otázka zní: od kdy se u zděděné nemovitosti tento test počítá?
Klíčové pravidlo pro dědice: započítání doby vlastnictví zůstavitele
Tady přichází ustanovení, které je pro dědice naprosto zásadní. Zákon totiž umožňuje, aby se časový test zkrátil o dobu, po kterou nemovitost prokazatelně vlastnil zůstavitel – ale pouze tehdy, pokud byl zůstavitel vůči dědici příbuzným v řadě přímé, nebo jeho manželem. Do řady přímé patří:
- rodiče a prarodiče (a další předci),
- děti, vnoučata a pravnoučata (a další potomci).
Prakticky to znamená: pokud zdědíte byt po rodičích, prarodičích nebo po manželovi/manželce, a oni jej vlastnili např. 20 let, časový test je splněn už v okamžiku nabytí dědictví a nemovitost můžete prodat okamžitě bez daně.
Naopak u dědictví v nepřímé (vedlejší) linii – tedy typicky po sourozenci, tetě, strýci, nebo dokonce po druhovi/družce, se kterými jste nebyli sezdáni – se doba vlastnictví zůstavitele nezapočítává vůbec. Časový test Vám v takovém případě běží až od okamžiku, kdy jste nemovitost nabyli Vy (tedy prakticky od smrti zůstavitele, kdy dědictví bylo nabyto, potvrzené zpětně právní mocí usnesení o dědictví). Pokud byste takovou nemovitost chtěli prodat dřív, budete muset zisk z prodeje zdanit.
Toto rozlišení je jedna z nejčastějších chyb, se kterou se v praxi setkáváme – dědicové automaticky předpokládají, že jakékoli dědictví „táhne s sebou“ dobu vlastnictví zůstavitele, což zdaleka neplatí univerzálně.
Záchranná brzda: osvobození díky bydlišti a/nebo vlastní bytové potřebě
Podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů je od daně osvobozen příjem z prodeje rodinného domu nebo bytové jednotky (a souvisejícího pozemku), pokud v ní měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem po dobu nejméně 2 let. Na rozdíl od časového testu vlastnictví se zde vůbec neřeší, jak dlouho nemovitost vlastníte (ani Vy, ani zůstavitel) – rozhodující je výhradně skutečné bydliště, tedy že jste v bytě nebo domě po danou dobu prokazatelně žili.
Toto osvobození se u zděděných nemovitostí uplatní o něco méně často, než u nemovitostí nabytých koupí, protože dědic v bytě zůstavitele obvykle sám nebydlel. Pokud jste ale zděděnou nemovitost před prodejem sami obývali (typicky se to týká situací, kdy dědic ve společné domácnosti se zůstavitelem již předtím žil, případně se do zděděného bytu po jeho smrti nastěhoval a bydlel v něm dostatečně dlouho), je toto osvobození výhodnější než čekat na splnění desetiletého (resp. pětiletého) časového testu vlastnictví – nezáleží totiž na tom, kdy jste nemovitost nabyli, ani na tom, zda šlo o dědictví po příbuzném v přímé, nebo nepřímé linii.
Podmínkou je bydliště po dobu bezprostředně předcházející prodeji – nestačí tedy, že jste v nemovitosti někdy v minulosti bydleli, pokud jste se mezitím odstěhovali. Osvobození se navíc vztahuje jen na rodinný dům nebo bytovou jednotku, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru (a související pozemek) – nevztahuje se tedy např. na samostatně prodávaný pozemek, chatu bez trvalého bydliště nebo na nemovitost s rozsáhlejšími nebytovými prostory.
I když nesplníte plnou dvouletou lhůtu bydliště, existuje ještě zmírněná varianta: pokud jste v nemovitosti bydleli kratší dobu než 2 roky, ale získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů (typicky koupě nebo výstavba vlastního bydlení, splacení související hypotéky apod.), může být příjem osvobozen i tak.
Podmínky jsou ale poměrně přísné a formální:
- Musíte mít v prodávané nemovitosti (kterou může být však jen rodinný dům a související pozemek, nebo jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a související pozemek) bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let.
- Musíte finančnímu úřadu oznámit získání těchto prostředků, a to nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k prodeji došlo (u papírového přiznání zpravidla do 1. 4., u elektronického do 2. 5., u přiznání podávaného daňovým poradcem do 1. 7. následujícího roku).
- Prostředky musíte skutečně použít na bytovou potřebu, a to nejpozději do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po tom, kdy jste je získali (případně je lze použít i zpětně, pokud jste bytovou potřebu financovali z vlastních zdrojů ještě před prodejem).
Od poloviny roku 2024 (se zpětnou účinností k 1. 1. 2024) platí důležité zmírnění: samotné opomenutí oznámení už automaticky neznamená ztrátu osvobození jako dřív – hrozí ale pokuta za nesplnění nepeněžité povinnosti. I tak je mnohem bezpečnější oznámení nezanedbat a podat jej řádně a včas.
Pokud osvobození nesplňujete: jak se daň počítá
Když prodej nesplňuje žádnou z podmínek pro osvobození, jde o tzv. ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů. Základ daně se spočítá jako:
příjem z prodeje mínus výdaje (nabývací cena a související náklady)
Na výslednou částku se uplatní sazba 15 %, u vyšších příjmů (přesněji u části celkového základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy, což pro rok 2026 činí přibližně 1 762 812 Kč) se uplatní zvýšená sazba 23 % na částku nad tímto limitem. Nejde tedy o žádnou speciální „daň z prodeje nemovitosti“ – je to běžná daň z příjmů fyzických osob, jen v rámci dílčího základu daně podle § 10.
Do výdajů si kromě nabývací ceny (o té podrobně níže) můžete zahrnout i další prokazatelně vynaložené náklady přímo související s prodejem – typicky odměnu realitní kanceláři, náklady na znalecký posudek, náklady na opravy a technické zhodnocení nemovitosti apod. Naopak si nelze uplatnit hodnotu vlastní práce, kterou jste do nemovitosti investovali sami.
Problematika ceny zjištěné – klíčová past podle § 10 odst. 5 ZDP
A teď k jádru věci, které způsobuje nejvíc škody na peněžence dědiců – a přitom o něm většina lidí vůbec neví.
Co zákon skutečně říká
Ustanovení § 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů stanoví, že u příjmů z úplatného převodu věci nabyté bezúplatně (tedy typicky děděním) je daňově uznatelným výdajem cena určená podle zákona o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) ke dni nabytí. Na první pohled nenápadná věta – v praxi ale skrývá zásadní problém.
Cena obvyklá vs. cena zjištěná – není to totéž
Zákon o oceňování majetku rozlišuje mimo jiné dva zásadně odlišné způsoby ocenění:
- cena obvyklá (též tržní hodnota) – částka, za kterou by bylo možné nemovitost prodat v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění; jde o tržní pohled, se kterým dnes pracuje například notář v dědickém řízení při rozdělování pozůstalosti mezi dědice, nebo realitní makléř při stanovení nabídkové ceny,
- cena zjištěná (často nazývaná také administrativní nebo úřední cena) – hodnota vypočtená přesně podle metodiky oceňovací vyhlášky (nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem, případně jejich kombinací), která s aktuální tržní situací často nemá mnoho společného a bývá zpravidla nižší než cena obvyklá.
A právě cenu zjištěnou, nikoli cenu obvyklou, vyžaduje § 10 odst. 5 ZDP jako daňově uznatelný výdaj.
To je v praxi obrovský problém, protože od roku 2014, kdy byla zrušena dědická daň, notář v dědickém řízení již cenu zjištěnou vůbec nepotřebuje – pro účely rozdělení pozůstalosti mezi dědice a pro výpočet své odměny pracuje s cenou obvyklou (tržní), kterou lze zjistit jednoduše, například vyjádřením realitní kanceláře. Usnesení o dědictví tak dnes typicky obsahuje tržní, nikoli administrativní cenu nemovitosti – a řada dědiců i účetních tuto hodnotu automaticky použije jako daňový výdaj při pozdějším prodeji. To je chyba, kterou finanční úřad při kontrole bez milosti odhalí a doměří daň i s příslušenstvím.
Co z toho plyne prakticky
Pokud budete zděděnou nemovitost prodávat a nesplníte podmínky pro osvobození, budete si téměř jistě muset nechat dodatečně, se zpětnou platností, vyhotovit znalecký posudek na cenu zjištěnou ke dni nabytí (u dědictví typicky ke dni smrti zůstavitele – viz dále), protože v dědickém spise tato hodnota většinou vůbec není k dispozici. Bez tohoto podkladu riskujete, že Vám finanční úřad jako výdaj neuzná Vámi doloženou cenu, která zpravidla vychází z tržního ocenění na cenu obvyklou v době prodeje, což je špatně.
Judikatura NSS: ke kterému dni se cena zjišťuje
Otázka, ke kterému okamžiku má být cena zjištěná stanovena, byla dlouho zdrojem sporů mezi daňovými subjekty a finanční správou. Zásadní odpověď přinesl Nejvyšší správní soud v rozsudku sp. zn. 1 Afs 190/2024 – 37.
Skutkový stav
Fyzická osoba nabyla děděním obchodní závod. Po skončení dědického řízení, tedy po nabytí právní moci usnesení o dědictví, závod prodala. Jako daňově uznatelný výdaj uplatnila cenu závodu odpovídající sjednané prodejní ceně ke dni nabytí právní moci rozhodnutí o pozůstalosti – tedy hodnotu vypočtenou podle § 24 odst. 4 zákona o oceňování majetku, který se ovšem používá pro ocenění majetku při jeho prodeji, nikoli při bezúplatném nabytí. Výsledkem bylo, že příjem byl roven výdaji a dílčí základ daně vyšel nulový.
Závěr soudu
Nejvyšší správní soud tento postup odmítl a jasně stanovil, že:
- protože k nabytí dědického práva dochází smrtí zůstavitele a soudní rozhodnutí o dědictví má pouze deklaratorní (potvrzující) povahu, je daňově uznatelným výdajem cena, za kterou byl majetek oceněn ke dni smrti zůstavitele – nikoli ke dni právní moci usnesení o dědictví, natož ke dni pozdějšího prodeje,
- není přitom rozhodné, od kdy mohl dědic s majetkem skutečně nakládat nebo jej fakticky užívat – rozhoduje výhradně den smrti zůstavitele,
- použití § 24 odst. 4 zákona o oceňování majetku (ocenění při prodeji) bylo chybné, protože výdaj u dědice neplyne z titulu prodeje, ale z titulu dědictví,
- dřívější úvaha, podle které by šlo dovodit jiný den nabytí prostřednictvím § 239a daňového řádu (přechod daňové povinnosti zůstavitele na dědice), na tuto otázku nedopadá – nejde totiž o přechod daňových povinností zůstavitele, ale o stanovení výše výdaje dědice u příjmu z jeho vlastního prodeje.
Bude-li tedy sjednaná prodejní cena v době skutečného prodeje vyšší než cena zjištěná ke dni smrti zůstavitele (a to bude prakticky vždy, protože ceny nemovitostí v čase rostou a cena zjištěná bývá navíc nižší než tržní), rozdíl mezi oběma hodnotami podléhá u dědice zdanění.
Ačkoli se citovaný rozsudek týkal obchodního závodu, jeho právní závěry o výkladu § 10 odst. 5 zákona o dani z příjmů a o okamžiku rozhodném pro ocenění dopadají stejně i na nemovitosti nabyté děděním – princip je totožný: rozhodující je vždy den smrti zůstavitele, nikoli den právní moci usnesení o dědictví ani den pozdějšího prodeje.
Praktický důsledek pro dědice nemovitostí
Z výše uvedeného plyne jasné doporučení: pokud zdědíte nemovitost, u které nesplňujete časový test pro osvobození (typicky u dědictví po tetě, strýci nebo jiném vzdálenějším příbuzném) a plánujete ji v dohledné době prodat, nechte si co nejdříve – ideálně ještě v průběhu nebo bezprostředně po skončení dědického řízení – vyhotovit znalecký posudek na cenu zjištěnou ke dni úmrtí zůstavitele. Čím déle budete čekat, tím hůř se bude zpětně dohledávat stav nemovitosti k tomuto datu (co bylo případně opraveno, zrekonstruováno, jaké byly poměry na trhu) a tím obtížnější a nákladnější takový zpětný posudek bude. Leckdy bývá také vhodnější nemovitost prodat již v průběhu pozůstalostního řízení na podkladě ust. § 1679 a § 1680 občanského zákoníku, kdy lze zřejmě využít osvobození příjmu na straně tzv. ležící pozůstalosti např. dle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o dani z příjmu (k tomu srov. § 239a daňového řádu a a contrario § 38ga zákona o dani z příjmu).
Další oznamovací povinnost, na kterou se často zapomíná
Nezávisle na dani z příjmů z případného prodeje existuje ještě jedna, samostatná oznamovací povinnost týkající se přímo dědictví. Pokud hodnota zděděného majetku (nemovitosti i všeho ostatního dohromady) přesáhne 5 000 000 Kč, jste podle § 38v zákona o daních z příjmů povinni tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu, přestože je samotné nabytí dědictvím od daně osvobozeno. Lhůta kopíruje lhůtu pro podání daňového přiznání za období, ve kterém jste příjem (dědictví) obdrželi – u dědictví jde o datum právní moci rozhodnutí soudu. Za nesplnění hrozí pokuta ve výši 0,1 % z neoznámené částky, která se při oznámení až na výzvu správce daně zvyšuje na 10 %, a bez oznámení vůbec až na 15 %. Výjimka platí u nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí, které si finanční úřad dokáže ověřit sám – tam se oznámení nevyžaduje.
Shrnutí nejčastějších chyb při prodeji zděděné nemovitosti
- Použití ceny obvyklé (tržní) z dědického řízení jako daňového výdaje místo ceny zjištěné. Jak jsme popsali výše, jde o dvě zásadně odlišné hodnoty a záměna může vést k doměření daně.
- Chybějící znalecký posudek na cenu zjištěnou ke dni smrti zůstavitele. Bez něj nelze správně určit daňový výdaj, a čím později se pořizuje, tím je to obtížnější.
- Mylný předpoklad, že se do časového testu vždy započítává doba vlastnictví zůstavitele. Platí to jen u dědictví v přímé linii nebo po manželovi – ne po sourozenci, tetě, strýci či nesezdaném partnerovi.
- Někdy je výhodnější prodat nemovitost ještě v průběhu pozůstalostního řízení postupem dle ust. § 1679 a § 1680 občanského zákoníku a využít osvobození příjmu na straně tzv. ležící pozůstalosti (k tomu srov. § 239a daňového řádu) např. dle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o dani z příjmu.
- Opomenuté oznámení podle § 4b při využití osvobození pro vlastní bytovou potřebu, respektive jeho pozdní podání.
- Opomenutá oznamovací povinnost podle § 38v u dědictví nad 5 milionů Kč, pokud majetek není evidován v katastru nemovitostí.
- Podcenění dopadu nízké ceny určené v dědickém řízení. Nízká cena obvyklá sice mírně sníží odměnu notáře, ale nemá žádný přímý vztah k dani z příjmů při pozdějším prodeji – tou je vždy cena zjištěná, kterou je potřeba řešit samostatně.
- Nezohlednění všech odečitatelných výdajů souvisejících s prodejem (provize, náklady na opravy, znalecké posudky), o které lze základ daně dále snížit.
Proč se vyplatí poradit se předem, a ne až po prodeji
Zdanění prodeje zděděné nemovitosti je oblast, kde se běžný člověk snadno spálí – ne proto, že by nebyl pečlivý, ale proto, že klíčové pojmy (cena obvyklá, cena zjištěná), rozhodné okamžiky (den smrti zůstavitele, den právní moci usnesení, den prodeje) a výjimky (přímá vs. nepřímá linie, bytová potřeba) se v žádném běžně dostupném návodu nevysvětlují dostatečně podrobně, a přitom mají na výši daně zásadní vliv. Chyba zjištěná až při daňové kontrole navíc znamená nejen doměřenou daň, ale i penále a úrok z prodlení.
V naší advokátní kanceláři Vám pomůžeme:
- posoudit, zda prodej Vaší zděděné nemovitosti splňuje podmínky pro osvobození od daně z příjmů,
- zajistit včasné vyhotovení znaleckého posudku na cenu zjištěnou ke správnému rozhodnému dni,
- správně nastavit oznamovací povinnosti vůči finančnímu úřadu (§ 4b i § 38v),
- provést Vás celým procesem od dědického řízení až po bezpečný prodej nemovitosti.
Plánujete prodat zděděnou nemovitost, nebo řešíte, jak správně stanovit daňový základ z takového prodeje? Obraťte se na naši advokátní kancelář – rádi s Vámi Vaši situaci probereme a pomůžeme Vám vyhnout se zbytečně vysoké dani.
Tento článek má čistě informativní charakter a nenahrazuje individuální daňové ani právní poradenství.
Chcete v této věci poradit, neváhejte nás kontaktovat: tel. 731 773 563, e-mail: info@akjanosek.cz
